10 Yıllık Kiracının Tahliye İşlemleri

İhtar Süresi, Arabuluculuk ve Tahliye Davası Süreci

Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesi uyarınca, konut ve işyeri kiralarında kiracı, 10 yıllık uzama süresini tamamladıktan sonra mal sahibi herhangi bir gerekçe göstermeksizin tahliye talep edebilir. Ancak bu sürecin hukuki çerçevede ilerlemesi için ihtar süresi, arabuluculuk ve tahliye davası aşamalarının doğru şekilde uygulanması gerekir. Bu yazımızda, 10 yıllık kiracı için tahliye sürecini adım adım ele alacağız.

10 Yıllık Kiracının Tahliyesi için İhtar Süresi

Eğer kiracı, kira sözleşmesinin belirsiz süreli hale gelmesiyle birlikte 10 yıllık uzama süresini tamamladıysa, mal sahibinin tahliye hakkı doğar. Ancak mal sahibi, tahliye talebini kira süresinin sona ermesinden en az 3 ay önce yazılı ihtarla kiracıya bildirmelidir.

İhtar Çekme Yöntemleri:

Noter aracılığıyla ihtarname göndermek (İspat açısından en güvenilir yöntemdir.)
İadeli taahhütlü mektup ile ihtar çekmek
PTT taahhütlü posta yoluyla bildirimde bulunmak

Eğer mal sahibi 3 ay öncesinden ihtar çekmezse, sözleşme otomatik olarak 1 yıl daha uzar ve bir sonraki kira dönemi için yeniden ihtar süreci başlatılmalıdır.

Arabuluculuk Süreci

1 Eylül 2023 itibarıyla yürürlüğe giren düzenlemeye göre, konut ve işyeri kiralarında tahliye taleplerinde arabuluculuk zorunlu hale gelmiştir. İhtar süresi dolduktan sonra, eğer kiracı tahliye etmiyorsa, dava açmadan önce arabuluculuk sürecine başvurulmalıdır.

Arabuluculuk Aşamaları:

Yetkili Arabulucuya Başvuru: Mal sahibi, kiracının bulunduğu yerin adliyelerindeki arabuluculuk bürosuna başvurmalıdır.
Görüşme Süreci: Taraflar, arabulucu aracılığıyla anlaşmaya varmaya çalışır. Arabuluculuk süreci 4 hafta içinde tamamlanır.
Anlaşma veya Anlaşmazlık:
- Eğer taraflar anlaşırsa, tahliye kararı noter huzurunda resmi belge haline getirilir ve kiracı belirlenen tarihte tahliye etmek zorundadır.
- Eğer anlaşma sağlanamazsa, tahliye davası açılması için mahkemeye başvurulmalıdır.

Tahliye Davası Süreci

Kiracı, ihtara rağmen evi veya işyerini boşaltmaz ve arabuluculuk sürecinde de anlaşma sağlanamazsa, mal sahibi Sulh Hukuk Mahkemesi’ne tahliye davası açabilir.

Tahliye Davasında Süreç Nasıl İşler?

Davanın Açılması:
- Arabuluculuk sürecinin olumsuz sonuçlanmasının ardından Tahliye Davası Dilekçesi hazırlanarak Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvurulur.
Mahkeme Süreci:
- Mahkemeler, yoğunluklarına göre 3 ay ila 1 yıl içinde tahliye kararı verebilir.
- Kiracı mahkeme kararına rağmen evi tahliye etmezse, icra yoluyla tahliye işlemi başlatılır.
İcra Takibi:
- Mahkemeden alınan tahliye kararı ile icra müdürlüğüne başvurularak kiracının zorla çıkarılması sağlanabilir.

Sonuç: Tahliye Sürecinde Dikkat Edilmesi Gerekenler

İhtar süresi kesinlikle kaçırılmamalıdır; aksi takdirde sözleşme 1 yıl daha uzar.
Arabuluculuk sürecine başvurmadan tahliye davası açılmaz.
Mahkeme sürecinde kanıt sunmak (ihtar belgesi, kira sözleşmesi vb.) davanın hızla sonuçlanmasına yardımcı olur.
Kiracı mahkeme kararına uymuyorsa, icra yoluyla tahliye işlemi gerçekleştirilmelidir.

10 yıllık kiracı tahliye süreci karmaşık olsa da, doğru adımları takip ederek süreci en hızlı ve hukuka uygun şekilde tamamlamak mümkündür. Eğer süreci başlatmayı düşünüyorsanız, bir avukattan destek almak faydalı olacaktır.

10 YILLIK KİRACININ TAHLİYESİNE İLİŞKİN YARGI KARARLARI

BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ 37. HUKUK DAİRESİ 15.02.2024 TARİH 2023/2142 ES. 2024/352 K.

Somut olayda taraflar arasındaki kira sözleşmesi 15.1.2011 tarihinde yapılmış olup, TBK m. 347’de belirtilen on yıllık uzama süresi 15.1.2022 tarihinde dolmakta olup, her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilecektir. Sözleşmenin on yıllık uzama süresini izleyen yılın bitim tarihi olan 15.1.2023 tarihinden üç ay öncesinde davalıya çıkartılan ihtarname 27.9.2022 tarihinde tebliğ edilmiş, böylece davacı sözleşmeyi feshetmiştir. Dava uzayan dönemin sonunda 17.1.2023 tarihinde açılmış olup süresindedir. Kira konusu taşınmaz davalı tarafından kendisine ihtarname ile verilen sürede tahliye edilmediği anlaşılmakla davanın kabulüne karar verilmişolmasında usul ve yasaya aykırı bir durum bulunmadığından, davalı vekilinin İstinaf kanun yolu başvuru isteminin esastan reddine ilişkin aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.

BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ 36. HUKUK DAİRESİ’NİN 19.10.2023 TARİH 2021/1010 ES. 2023/2382 K.

Somut olayda; taraflar arasında 01/11/2009 başlangıç tarihli, 1 yıl süreli yazılı kira sözleşmesi bulunmakta olup, sözleşme süresi 1 yılın 01/11/2010 itibariyle bittiği, 10 yıllık uzama süresinin 01/11/2020 itibariyle dolacağı, bu tarihten sonra 01.11.2021 kira süresinin dolmasından 3 ay öncesinde tahliye ihtarnamesinin tebliğ edilerek, 01/11/2021 tarihinden sonra TBK’nın 347. Maddesine dayalı olarak dava açabileceği, ancak davanın süresinden önce 03/11/2020 tarihinde açıldığı anlaşılmakla; ilk derece mahkemesince verilen davanın reddi kararı yerindedir. İlk derece mahkemesinin kararında esası etkileyen bir usul hatası bulunmadığı, vakıa tespitlerinin tam ve doğru olarak yapıldığı, maddi hukuk normlarının doğru olarak uygulandığı, delillerin değerlendirilmesinde de hatalı bir sonuca varılmadığı anlaşıldığından davacılar vekilinin istinaf başvurusunun HMK.353/1-b-1 maddesi gereğince esastan reddine karar vermek gerekmiştir.

BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ 54. HUKUK DAİRESİ 22.03.2023 TARİH 2023/100 ES. 2023/633 K.

Yerel mahkemece davacı kiraya veren tarafından söz konusu madde uyarınca davalıya süresi içerisinde sözleşmenin yenilenmeyeceği hususunda yazılı ihtarda bulunulmadığından, sözleşmenin yenilenerek bir yıl uzadığı ve davanın bu nedenle süresinde olmadığı gerekçesi ile, davanın reddine karar verilmiş ise de, davacı tarafından davalıya 5. Noterliği’nin 15/10/2020 tarih ve 10621 yevmiye sayılı ihtarnamesi ile taşınmaza ihtiyacının bulunduğunun, bu nedenle kira dönemi sonunda sözleşmenin yenilenmeyeceğinin ihtar edilmesi ve ihtarnamenin de 16/10/2020 tarihinde tebliğ edilmiş olması karşısında, sözleşmenin 19. maddesi hükmüne uygun şekilde yazılı bildirimde bulunulmuş olduğu ve bu nedenle 16/07/2021 tarihinde açılan davanın süresinde olduğu, ihtarname metnine kira dönemi sonunun 15/07/2021 yerine 15/07/2020 olarak yazılmış olmasının, ihtarnamenin düzenlendiği tarih esas alındığında maddi hata niteliğinde olduğu, mahkemece işin esasına girilerek, taraf delillerinin toplanarak, delillerin değerlendirilmesi ve sonucuna göre karar verilmesi gerekirken, davanın süresinde açılmadığından reddine dair verilen kararın hatalı olduğu, istinaf sebeplerinin yerinde olduğu anlaşılmıştır.

BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ 15. HUKUK DAİRESİ 20.06.2022 TARİH 2020/1971 ES. 2022/1639 K.

Dava TBK’nun 347. maddesi gereğince kiralananın 10 yıllık süre bitimi nedeni ile tahliye istemine ilişkindir. Davacı kiraya veren tarafından kiracı şirkete 01.01.2017 tarihinde sona eren dönemden 3 ay öncesinde kurumdan keşide edilen ihtar davalı kiracı şirkete 11.08.2016 tarihi itibarı ile süre bitiminden 3 ay öncesinde tebliğ edilmiş olmasına ve 3 aylık ihtar koşulu yerine getirilmiş olmasına rağmen 01.01.2017 tarihinden itibaren İİK.nun 272. madde yollaması ile 1 aylık yasal dava açma süresi içinde 01.02.2017 tarihine kadar tahliye davası açılması gerekirken 06.02.2017 tarihinde süresinden sonra 10 yıllık süre bitimi nedeni ile tahliye davası açılmış olduğundan, açılan bu dava süresinde değildir. Dava açma süresi kamu düzenine ilişkin olup Hakim tarafından yargılamanın her aşamada re’sen dikkate alınması gerektiğinden mahkemece süresinde açılmayan davanın reddine karar verilmesi gerekirken davanın kabulüne karar verilmiş olması usul ve yasaya aykırı bulunduğundan, bu nedenle davalı kiracı şirket vekilinin istinaf kanun yolu başvuru isteminin kabulüne ilişkin hüküm kurulmuştur.